如何控制好房地產(chǎn)工程投資? 工程項(xiàng)目涉及到的投資金額龐大，充分利用好每筆資金有助于成本造價(jià)的控制。設(shè)計(jì)階段是投資控制的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，這就要求設(shè)計(jì)單位能不斷完善自己的設(shè)計(jì)工作?，F(xiàn)在，小編就整理出工程管理等相關(guān)信息。 ?

控制好工程設(shè)計(jì)階段投資的方法 ?

1 加強(qiáng)執(zhí)行限額政策，確實(shí)優(yōu)化方案設(shè)計(jì) ?

設(shè)計(jì)階段的成本造價(jià)控制工作，應(yīng)該注重設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的防范工作，不斷推廣運(yùn)用限額設(shè)計(jì)策略。經(jīng)過對(duì)成本資金的限制，可提高設(shè)計(jì)人員的責(zé)任性，使其在有限資金范圍內(nèi)提供最可靠的施工方案。根據(jù)建筑施工標(biāo)準(zhǔn)初步設(shè)計(jì)總概算控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，且在滿足建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的前提下合理分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，控制好項(xiàng)目資金的分配運(yùn)用。設(shè)計(jì)單位要綜合考慮所設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性，如：成本造價(jià)、經(jīng)濟(jì)效益等，這些有助于投資金額的科學(xué)分配使用。作為設(shè)計(jì)人員，在初步設(shè)計(jì)時(shí)要加強(qiáng)施工方案的審核，防止方案執(zhí)行后出現(xiàn)太多的變更次數(shù)。工程專家要當(dāng)好設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)參謀，通過收集各方資料來指導(dǎo)人員設(shè)計(jì)工作。 ?

財(cái)務(wù)人員也要配合設(shè)計(jì)人員工作，對(duì)所設(shè)計(jì)方案的成本消耗嚴(yán)格核算，控制好每筆投資資金的使用，滿足控制工程投資實(shí)行限額設(shè)計(jì)的目的。建筑經(jīng)濟(jì)專業(yè)人員參加設(shè)計(jì)階段全過程管理，從經(jīng)濟(jì)適用的角度對(duì)設(shè)計(jì)中造成不必要的浪費(fèi)進(jìn)行干預(yù)，對(duì)各方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)上的充分論證，達(dá)到控制投資優(yōu)化設(shè)計(jì)的目的。除此之外，設(shè)計(jì)單位工作人員要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)的樹立，增強(qiáng)建筑設(shè)計(jì)的責(zé)任感，在成本造價(jià)控制中發(fā)揮好自己的作用。建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位之間商議結(jié)束后，應(yīng)通過合同的方式將雙方的責(zé)任義務(wù)明確下來，在建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段協(xié)調(diào)工作，保證設(shè)計(jì)方案的科學(xué)性。對(duì)因設(shè)計(jì)不當(dāng)導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失，施工單位要依法追究設(shè)計(jì)人員責(zé)任，并給予經(jīng)濟(jì)方面的索賠。

2 積極運(yùn)用價(jià)值工程，大力提高設(shè)計(jì)質(zhì)量 ?

價(jià)值工程的運(yùn)用目的是為了對(duì)成品功能和成本關(guān)系詳細(xì)分析，保障能在最短的產(chǎn)品壽命周期中達(dá)到產(chǎn)品功能*化。這是管理建筑項(xiàng)目工程的有效方式。從現(xiàn)有的建筑施工條件看，增加產(chǎn)品價(jià)值的方法包括：改善功能，減小成本等，這是最理想的方法;功能不變，減小成本;成本不變，改善功能;成本增加，功能提升等。建筑項(xiàng)目實(shí)施時(shí)需結(jié)合運(yùn)用價(jià)值工程原理，對(duì)原始工程方案綜合分析，掌握足夠的信息資料后優(yōu)化施工方案。價(jià)值功能的特征有：滿足建筑使用性能的要求，深入分析建筑物自身具備的功能，讓設(shè)計(jì)工作實(shí)現(xiàn)使用功能與造價(jià)統(tǒng)一，既保證了建筑功能，也降低了成本造價(jià)。 ?

例如：某商業(yè)大廈建筑，因地質(zhì)條件考察不清，基礎(chǔ)設(shè)計(jì)深度為2.5～2.7米，顧及到采用深基礎(chǔ)而選擇增加地下室。早期施工單位過于注重節(jié)省投資，對(duì)地下室結(jié)構(gòu)沒有設(shè)計(jì)，經(jīng)過利用價(jià)值工程進(jìn)行分析、測算，建地下室建設(shè)需增加的成本為100元/㎡。建成地下儲(chǔ)藏室，能為用戶的日常生活提供方便，如：堆放雜物、停放車輛等，盡管成本造價(jià)上升了，但發(fā)揮出了多個(gè)方面的使用功能，這也是值得一試的。 ?

如何控制好房地產(chǎn)成本 ?

1.在設(shè)計(jì)階段加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)成本控制 ?

從現(xiàn)階段來看，絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商在設(shè)計(jì)階段對(duì)成本的控制能力還比較薄弱。這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)設(shè)計(jì)水平和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不足造成的。因此需要在設(shè)計(jì)階段加強(qiáng)房地產(chǎn)成本的控制，首先相關(guān)工作人員在設(shè)計(jì)之前根據(jù)當(dāng)時(shí)材料的價(jià)格、現(xiàn)有住房的建造成本等，預(yù)算出房地產(chǎn)每平方的造價(jià)，然后設(shè)計(jì)師根據(jù)測算的價(jià)格，發(fā)揮想象力，靈活設(shè)汁出美觀、大方、實(shí)用的建筑。 ?

2.在招標(biāo)階段加強(qiáng)房地產(chǎn)成本控制 ?

招標(biāo)環(huán)節(jié)作為房地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)，是影響房地產(chǎn)成本的重要因素之一，招標(biāo)又可以劃分為經(jīng)濟(jì)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)兩大類型。從目前來看，絕大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是根據(jù)市場上的承包商或者材料商的具體情況邀請部分企業(yè)進(jìn)行投標(biāo)，通常情況下采用的是非公式招標(biāo)，但是還有一部分房地產(chǎn)開發(fā)商更加看中的是經(jīng)濟(jì)標(biāo)，因此可以借助談判的過程，更改報(bào)價(jià)，以價(jià)格*者得標(biāo)的方式，有效降低了房地產(chǎn)成本。

3.在施工階段控制好房地產(chǎn)成本 ?

施工階段作為房地產(chǎn)發(fā)開中的重中之重，如果在這個(gè)階段對(duì)成本控制不好就很可能導(dǎo)致最終進(jìn)行工程結(jié)算的價(jià)格要比合同價(jià)格高。因此要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)成本的控制，要特別注重施工階段成本的控制，*要將結(jié)算價(jià)跟原合同價(jià)格控制在10%作用，但是對(duì)于*工程除外。 ?

搞好優(yōu)化設(shè)計(jì)的幾點(diǎn)建議 ?

(一)主管*應(yīng)加強(qiáng)對(duì)優(yōu)化設(shè)計(jì)工作的監(jiān)控 ?

為保證優(yōu)化設(shè)計(jì)工作的進(jìn)行，開始可由*主管*來強(qiáng)制執(zhí)行，通過對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行全面審查后方可實(shí)施。作為《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的配套文件之一的《建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查暫行辦法》已由建設(shè)部頒布施行，它的實(shí)施將對(duì)控制設(shè)計(jì)質(zhì)量提供重要保證。但《辦法》規(guī)定的審查主要是針對(duì)設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)、設(shè)計(jì)收費(fèi)、建設(shè)手續(xù)、規(guī)范的執(zhí)行情況、新材料新工藝的推廣應(yīng)用等方面的內(nèi)容，缺乏對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)性及功能的合理性方面的審查要求，所以建設(shè)主管*在執(zhí)行《辦法》的同時(shí)，應(yīng)增加人員配備和審查力度，對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行全面審查。第二，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)市場的管理力度，嚴(yán)格通過資質(zhì)管理、人員注冊、設(shè)計(jì)招標(biāo)、圖紙審查等環(huán)節(jié)來規(guī)范設(shè)計(jì)市場，減少黑市設(shè)計(jì)。第三，利用主管*的職能，總結(jié)推廣標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、公布合理的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及考核指標(biāo)，為優(yōu)化設(shè)計(jì)的進(jìn)行提供良好服務(wù)。 ?

(二)加快設(shè)計(jì)監(jiān)理工作的推廣 ?

優(yōu)化設(shè)計(jì)工作的推行，僅靠*監(jiān)控還不能滿足社會(huì)發(fā)展的要求，設(shè)計(jì)監(jiān)理已成為形勢所迫，業(yè)主所需。通過設(shè)計(jì)監(jiān)理可打破設(shè)計(jì)單位自己控制自己的單一局面。因此，主管*應(yīng)在搞好*監(jiān)理的同時(shí)，一方面應(yīng)盡快建立設(shè)計(jì)監(jiān)理單位資質(zhì)的審批條件，加強(qiáng)設(shè)計(jì)監(jiān)理人才的培訓(xùn)考核和注冊，制定設(shè)計(jì)監(jiān)理工作的責(zé)職、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等;另一方面通過行政手段來保證設(shè)計(jì)監(jiān)理的廣度，為設(shè)計(jì)監(jiān)理的社會(huì)化的提供條件。 ?

(三)建立必要的設(shè)計(jì)競爭機(jī)制 ?

為保證設(shè)計(jì)市場的公平競爭，設(shè)計(jì)經(jīng)營也應(yīng)采用招標(biāo)投標(biāo)，雖然早在80年代，*計(jì)委和城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部就印發(fā)《工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》，90年代*建設(shè)部印發(fā)了《城市建筑方案設(shè)計(jì)競選管理辦法》，新頒的《招標(biāo)投標(biāo)法》中也規(guī)定符合條件的項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)必須招標(biāo)，但實(shí)際招標(biāo)項(xiàng)目的量一直很少，只占總項(xiàng)目的10%左右(不同的地區(qū)其比例可能有所不同)，即使采用招標(biāo)的項(xiàng)目，其招標(biāo)體系不完善評(píng)標(biāo)方法不健全，缺乏公平競爭性，因此應(yīng)完善設(shè)計(jì)招投標(biāo)的相關(guān)環(huán)節(jié)。首先，應(yīng)成立合法的設(shè)計(jì)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu);其次，各地方主管*應(yīng)建立相應(yīng)的規(guī)定，符合條件的項(xiàng)目必須招標(biāo);第三，業(yè)主對(duì)擬建項(xiàng)目應(yīng)有明確的功能及投資要求，有編制完整的招標(biāo)文件;第四，招標(biāo)時(shí)應(yīng)對(duì)投標(biāo)單位的資質(zhì)信譽(yù)等方面進(jìn)行必要的資格審查;第五，應(yīng)設(shè)立健全的評(píng)標(biāo)機(jī)構(gòu)合理的建設(shè)評(píng)標(biāo)方法，以保證設(shè)計(jì)單位公平競爭，并限制業(yè)主在項(xiàng)目上的隨意性。 ?